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拼樂高與造房子丨裝配式住宅深度起底調研

發布時間:2019-11-08 09:40:46 瀏覽:665

造鉛筆與造房子,哪個更難?


先別著急說出答案。


鉛筆看似簡單,一根木桿里有筆芯,上面一個金屬圈固定著一塊橡皮,僅此而已。

 

但實際上,又遠非如此。


首先,鉛筆的原料復雜到我們很難想象。比如你可能也發現了,


所有鉛筆的木材都是一樣的,那是因為鉛筆的筆桿是一種叫做雪松木的木材做的;


鉛筆上面的油漆不是一層,而是6層,這漆是混合型蓖麻油做的;


看鉛筆頂端上面那金屬圈,是合金做的;


還有那乳白色的橡皮,據說是聚乙烯基的東西,的原料是橡膠或塑膠、硫磺、植物油、碎石;


而筆芯里的石墨,還要加上黏土和石蠟。


曾經有一部記錄片《一支鉛筆的誕生》,在德國造一支鉛筆,需要美國加利福尼亞的雪松木,中國黑龍江的石墨,泰國惹拉府的橡膠……


它的制造工藝也非常復雜,需要非常精密的儀器去加工制作:


需要要有成千上萬的人共同協作才能產生出一只鉛筆,要生產木桿就要鋸樹,要鋸樹就要有鋼鐵,要有鋼鐵就得煉鋼,要煉鋼就得挖礦,要挖礦工人就得吃飯。


造一支鉛筆,需要不同的人群協作生產,這就是制造業的工業化。


十一的時候,我給孩子買了件禮物,一個多達500片的積木賽車禮盒,打開的時候很忐忑:這么多積木塊,應該怎么拼、拼多久才能拼成?會不會有誤差?



后來才發現這些都多慮了。所有的積木都是精細生產,誤差不超過1毫米,而所有的模塊都自有其用處,你必須按照其作用無誤的拼接在一起,才能拼成你想要的樣子。


當你和孩子一起,把一堆散積木拼接成一輛遙控車時,很有成就感之余,你會發現,積木把一切的零件和步驟都模塊化了,這的確更高效。


如果你發現,建筑行業竟然被工業化顛覆了,以后你家的一切墻、樓梯、陽臺、房梁就像樂高積木拼接一樣拼到了一起,有趣嗎?


聽業內朋友說,前段時間建業胡葆森非常興奮地告訴王石,自己收購了一家做裝配式住宅的上市公司。王石聽了比老胡還很激動,老胡沒時間陪同王石自己去看,就打了個飛的去了建業收購的裝配式企業基地去考察。


首先,什么叫裝配式住宅?王石為什么會那么激動?


裝配式住宅其實可以完全理解為預制裝配式住宅,是用工業化的生產方式來建造住宅,是將住宅的部分或全部構件在工廠預制完成,然后運輸到施工現場,將構件像搭積木一樣,但通過更可靠的連接方式組裝而建成的住宅。


王石在萬科時一直都在致力于將住宅產業化,他從萬科退下來后還曾經去做住宅工業化的遠大任職。因為像王石、老胡這樣有遠見的人都看得清楚,現在的建筑施工工藝水平仍然很落后,產業化的成本雖然還比較高,但住宅產業化是未來必然的趨勢。


建業收購的這家企業叫筑友智造,前段時間我也深入去考察學習了這家企業的基地。這個基地真的像是個工廠,一條條生產線在生產預制件——蓋房子所需要的零件。



裝配式住宅和傳統住宅的區別是什么?簡單來說就是,傳統住宅的施工催生了建筑行業,傳統住宅所有的施工都必須在工地完成。而裝配式住宅,則可以在工廠生產,工地安裝。


比如,你家的陽臺、飄窗、樓梯,都成了工廠的零件,提前一體化做好,等到蓋房子的時候直接吊上去拼接好就行了:  

         

甚至,連樓板、柱子、梁也都提前在工廠制作好,到工地上只需要安裝就行了,但這更考驗的是精度,不能有分毫的誤差。



為預制的樓梯、外墻等運到施工現場,也需要進行鋼筋混凝土的搭接,并不是簡單地連接。每個樓板、柱子等結構件內都貫穿著鋼筋,房屋結構非常結實。



其實裝配式住宅在國外很早就成熟了,日本早在1973年就開始實行裝配式住宅,美國也很早就全部實現了工業化,國內近十年也開始努力追趕,上海在2016年也實現了全部裝配。


那么裝配式住宅的優點是什么?


首先對購房者來說是質量上的保障。


傳統項目蓋房子,很多蓋到***后都會發現墻并不是完全意義上的垂直于地面,因為現場澆筑施工,總會產生更大的誤差。


而裝配式建筑先經過BIM技術進行深化設計(BIM是建筑信息模型,這個展開可以另開一篇文章寫了),再采用在工廠流水線生產預制件,混凝土在機械化裝備上通過振搗、***養護窯養護等工業化生產流程成型下線,構件精度更高,平整度、剛性都更好。能***大限度地改善墻體開裂、滲漏等質量通病,并提高住宅整體安全等級、防火性和耐久性。



因為提前一體成型,就取消了抹灰工藝,大幅減少了傳統施工的滲漏、空鼓、漏筋、麻面等質量通病,甚至,結構本身都會防水。


而且這些“零件”在設計制作初期,都充分考慮了便利性,提前預埋了管道、插座位置,預留了各種管孔,不用再開槽打孔了。  

       

其次,可以縮短約30-40%的工期。


做裝配式住宅的遠大曾經做過一件創紀錄的事,蓋了一棟57層的大樓“小天城”,只用了19天,以平均每天3層的建設速度創造高層建筑新的紀錄。


普通住宅項目雖然沒這么瘋狂,但也比普通建筑快太多。比如你蓋一棟30多層的城市高層住宅,傳統方式建造大約需要2年的時間。而完全裝配式住宅的工期只需要1年多一點(14或15個月),***快可實現10個月完工。



對于購房者來說,可以在簽訂購房合同后更早交房,剛需類置業人群意味著更早結束租房生活,改善類置業人群意味著可以更早騰挪出原有房屋用作出租或出售,投資類人群意味著可以更早讓房屋產生收益。


而對開發商而言,時間更是金錢,可以更快的把房子賣出去,回收資金,縮短建造周期還能減少隱患。


第三,解決了開發商的一個超級痛點。近兩年因為查環保嚴重,市區房子很多因此停工,導致延期交付,業主維權也層出不窮。


而裝配式住宅因為都是現成的結構件拼接,不需要再進行澆筑,環保導致暫停施工的時候,裝配式建筑可以繼續施工。


裝配式住宅對節能環保確實大有裨益,通過工廠化生產和現場裝配施工,可大幅減少建筑垃圾和建筑污水,降低建筑噪音,降低有害氣體及粉塵的排放。裝配式建筑技術可實現減少90%建筑垃圾、節約80%施工用水、節省70%周轉材料,每百平米減少5噸建筑垃圾,現場大量減少了建筑揚塵等污染。


比如在筑友施工現場看到的預制三明治外墻,把保溫材料坐在了墻體內部,除了節能環保,也免除了很多安全隱患。



對于購房者來說,可以在簽訂購房合同后更早交房,剛需類置業人群意味著更早結束租房生活,改善類置業人群意味著可以更早騰挪出原有房屋用作出租或出售,投資類人群意味著可以更早讓房屋產生收益。


而對開發商而言,時間更是金錢,可以更快的把房子賣出去,回收資金,縮短建造周期還能減少隱患。


第三,解決了開發商的一個超級痛點。近兩年因為查環保嚴重,市區房子很多因此停工,導致延期交付,業主維權也層出不窮。


而裝配式住宅因為都是現成的結構件拼接,不需要再進行澆筑,環保導致暫停施工的時候,裝配式建筑可以繼續施工。


裝配式住宅對節能環保確實大有裨益,通過工廠化生產和現場裝配施工,可大幅減少建筑垃圾和建筑污水,降低建筑噪音,降低有害氣體及粉塵的排放。裝配式建筑技術可實現減少90%建筑垃圾、節約80%施工用水、節省70%周轉材料,每百平米減少5噸建筑垃圾,現場大量減少了建筑揚塵等污染。


比如在筑友施工現場看到的預制三明治外墻,把保溫材料坐在了墻體內部,除了節能環保,也免除了很多安全隱患。



第四點,這真的是一場顛覆建筑業的機會。

去參觀一個筑友智造為綠地做總包的項目,幾十萬方的工地上稀稀拉拉的沒幾個工人,我問一個工程負責人:這是因為查環保停工了嗎?


負責人告訴我,并沒有。首先這個項目不會因環保而停工,其次因為這個工地不需要那么多的建筑工人,百萬方的工地上只需要100多個工人就夠了。


更確切的說,這種工地一個建筑工人都不需要,因為這些人做的不是傳統的泥瓦工的工作,而是負責把結構件像樂高一樣精準的拼接起來,他們應該叫做“拼裝工”。這樣的施工方式更高效,也更節省人力成本。


裝配式建筑是大勢,也許在不久的將來,那些傳統的建筑工人都要轉型做新型技術工人。


幾點冷思考。


一、制造業去顛覆建筑業,不僅僅是喊幾句口號,需要的是全產業鏈的顛覆,其實很難。因為生產裝配式建筑零件的工廠,需要建廠房,需要買大批精密設備,甚至需要考慮運輸成本,是一種超級重資產。建一座90畝地的工廠,需要上億元的投入。又比如我們參觀的筑友智造,研發試錯成本四五個億,一般的企業根本承受不了。


二、市場環境不成熟。在這個行業,你找個懂裝配式建筑的設計院都不多。政府也還沒有出臺統一的規范標準、監督機制,進入的企業也就良莠不齊,裝配式建筑能提高建筑“大面”質量,但有時很難保證現澆節點的質量,裝配式建筑常見的質量通病主要出現在節點上。


三、裝配式住宅的工廠有個短板,只能覆蓋周邊三百公里內的項目,如果再遠,運輸成本就高了,不劃算。


四、裝配式住宅的推廣還需政府來推動加強。很多號稱裝配式住宅的項目,其實只是部分采用了裝配形式,裝配率不足50%。政府目前的推廣做法有:預售節點提前、報建綠色通道、工程評優優先考慮、小業主購房補貼等等,甚至深圳、珠海都出臺了建裝配式住宅,獎勵建筑面積的做法,這可能會鼓勵更多的開發商去考慮做裝配式住宅。


五、對于開發商來說,雖然時間成本縮短了,但實際建筑成本每平米增加了四五百元。這個在未來也許可以解決,就像手機和電腦等電子產品,初期成本高,批量生產以后,可以降低建造成本。


六、裝配式住宅真的是大勢:不大力發展裝配式,將來連工人都找不到。80后90后有幾個愿意去工地打工的?至于00后……


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